Le diagnostic Loi Boutin permet de calculer la surface habitable des biens proposés à la location. Ce diagnostic est obligatoire depuis 2009, à la signature d’un nouveau bail, pour les locations vides à usage de résidence principale ou mixte, que ce soit une maison ou un appartement. Les locations meublées, secondaires et saisonnières ne sont pas concernées.
Contrairement aux autres diagnostics obligatoires pour la location, la loi n’oblige pas à recourir à un diagnostiqueur professionnel pour mesurer la surface habitable. Toutefois, si le bailleur ou le gestionnaire réalise lui-même les mesures, sa responsabilité pourra être engagée en cas de litige.
- Le locataire peut engager une action en diminution du loyer si la surface réelle est inférieure d’au moins 5 % à la surface habitable mesurée. Il est également possible que le locataire invoque la notion de publicité mensongère et demande des dommages et intérêts à ce titre. Le délai de prescription dans ce cas est de 3 ans après la fin de publication de l’annonce de location.
- En cas d’erreur dans l’autre sens (surface réelle supérieure à la surface mesurée), le propriétaire n’a pas le droit de majorer le loyer mais il peut, dans certains cas, engager un recours contre le diagnostiqueur.
- Si le diagnostic n’est pas effectué, le locataire peut demander une annulation du bail.
La loi Alur avait prévu un renforcement des mesurages avant la vente des lots de copropriété et instauré une obligation de double mesurage loi Carrez / loi Boutin. Cette mesure a été suspendue moins d’un mois après sa mise en place en juin 2014, car les professionnels de l’immobilier craignaient une explosion du nombre de contentieux. Une harmonisation entre les deux mesurages, surface Carrez et surface habitable, est à l’étude.
La durée de validité du diagnostic Loi Boutin est illimitée tant que des travaux ne viennent pas modifier la superficie des surfaces mesurées.
Le déroulement
Si vous avez fait procéder à un diagnostic Loi Carrez dans le cadre d’une vente, vous ne pourrez pas le réutiliser en remplacement du diagnostic Loi Boutin. Les éléments pris en compte dans le calcul sont différents.
La superficie habitable prise en compte correspond à la surface de plancher construite.
Sont déduites les surfaces occupées par :
- Les murs et cloisons,
- Les marches et cages d’escaliers,
- Les gaines et embrasures de portes et fenêtres,
- Les combles non aménagés, sous-sols, caves, garages, balcons et terrasses, remises, loggias et vérandas, séchoirs extérieurs n’entrent pas dans le calcul de la surface habitable.
Sont également exclus les volumes comportant au moins 60% de parois vitrées (habitations collectives) ou au moins 80% de parois vitrées (habitations individuelles).
Les parties de locaux dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 m, les locaux communs et autres dépendances ne sont pas pris en compte dans le métrage de la surface habitable.
Le technicien procède aux mesures à l’aide d’un télémètre au laser d’une précision de l’ordre du millimètre. Il réalise un schéma du logement et mesure les hauteurs de plafond et surfaces de plancher. A l’issue du diagnostic, il rédige un rapport accompagné de croquis et le transmet au bailleur ou au gestionnaire.
La formation délivrée aux diagnostiqueurs aborde des notions juridiques et pratiques (lois et textes en vigueur sur la copropriété, obligations et responsabilités des différents acteurs, techniques de mesurage, lecture de plans) qui leur permettent d’effectuer des mesurages précis et conformes à la réglementation. Procéder soi-même au métrage, même lorsqu’on est un professionnel de l’immobilier, peut se révéler très coûteux en temps et conduire à des erreurs.
La durée de l’intervention est variable suivant la taille du logement, ce qui explique que les tarifs proposés par les diagnostiqueurs sont souvent fixés en fonction du nombre de pièces.
Réglementations
- Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 – MLLE – dite “Loi Boutin”
- Article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
7e alinéa de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.» - Article 121-1 du code de la consommation mis en place par la loi du 3 janvier 2008 – Publicité mensongère
La validité
La validité du mesurage attestant la superficie habitable loi Boutin est sans limite et ce, s’il n’y a pas de modification de la consistance du lot.