L’ETAT DES RISQUES DES POLLUTIONS DES SOLS (ERPS)
La réalisation d’un État des Risques de Pollution des Sols (ERPS) était déjà obligatoire lors de la vente ou la location d’une ICPE (Installation Classée Pour l’Environnement). La loi Alur oblige, dorénavant, tous les propriétaires et bailleurs à informer les futurs acquéreurs ou locataires sur les risques liés à la pollution des sols. L’ERPS est annexé à la promesse de vente ou au contrat de location.
L’ERPS doit dater de moins de 6 mois lors de la signature de l’acte de vente ou du contrat de location. Les préfectures ont l’obligation de mettre leurs données à jour une fois par an mais les informations deviennent caduques en cas de changement sur le secteur concerné. Il est donc indispensable de présenter un document systématiquement réactualisé au moment de la transaction.
En cas de non-respect de cette obligation, un recours pour vices cachés est possible dans un délai de 2 ans si une pollution notable est constatée. La vente ou le contrat de location peuvent être annulé ou donner lieu à une réduction du prix. L’acquéreur peut également exiger la réhabilitation du terrain aux frais de l’ancien propriétaire. Des dommages et intérêts peuvent être demandés en cas de manquement volontaire à l’obligation d’information, sous réserve que l’acquéreur indique au notaire au moment de la vente l’usage auquel le bien est destiné.
Quels sont les biens concernés par l’ERPS ?
Les ERPS sont actuellement rédigés à partir des bases de données
- BASIAS (Base des Anciens Sites Industriels et Activités de Service)
- BASOL (base sur les sites et sols pollués)
- ICPE (Installations Classées Pour l’Environnement)
D’ici le 31 décembre 2018, les préfectures auront l’obligation de définir des secteurs d’information sur les sols (SIS) commune par commune. Ce sont ces listes préfectorales et leur cartographie qui serviront de base à l’élaboration des ERPS dans le futur, au fur et à mesure de leur publication. Il revient donc aux propriétaires ou bailleurs de vérifier la situation de leur bien par rapport à ces sites. Faire réaliser un ERPS de façon systématique avant toute transaction est rapide et facile. Cette démarche peut éviter bien des soucis.
La liste préfectorale des SIS sera annexée aux documents d’urbanisme de chaque commune en tant que servitude d’utilité publique. Ces informations figureront donc sur les Notes de Renseignements d’Urbanisme (NRU) et sur les Certificats d’urbanisme informatifs (CUI).
En cas de changement d’usage (construction, permis d’aménager), les terrains situés sur des SIS seront soumis à une étude de sol réalisée obligatoirement par un bureau d’études spécialisé. Des mesures de gestion de la pollution devront être prise en cas de danger manifeste pour les populations ou pour l’environnement.
Ce que contient un État des Risques de Pollution des Sols
Sur sa première page, l’ERPS indique la localisation précise du bien, ses données cadastrales et une vue aérienne. Un tableau synthétique indique le nombre de sites Basol, Basias et ICPE se trouvant dans un rayon de 100 mètres et dans un rayon compris entre 100 et 500 mètres. Une cartographie d’ensemble permet de situer le bien par rapport à ces sites. Sur les pages suivantes, on trouve le détail des sites répertoriés avec le nom, l’adresse et l’activité de l’entreprise concernée.
Les sites sont classés en:
- Sites en activité
- Sites dont l’état d’occupation est inconnu
- Sites dont l’activité est terminée
En fin de document, un avertissement indique le nombre de sites non localisables sur la commune pour lesquels il est impossible de statuer sur la proximité ou non avec le bien concerné.
L’ERPS n’a qu’une valeur informative et ne permet pas d’établir un constat de pollution des sols. Il n’est pas fait mention de la nature des pollutions potentielles ni de leur niveau de dangerosité.
Les statistiques montrent que les sources de pollution les plus courantes sont les hydrocarbures (60 %) et les métaux lourds (25 %). Seule une étude de sol menée par un bureau d’étude spécialisé permet de définir la nature exacte des polluants présents sur les différentes couches du sol et dans l’air ambiant.
La réglementation concernant l’ERPS
– Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite Loi Alur (notamment article 84 bis)
– Articles L125-6 et L125-7 du Code de l’Environnement
– Décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 relatif aux Secteurs d’information sur les sols
– Article 173 L.556-2 du Code de l’environnement